V praxi se někdy stává, že prodávající a kupující se domluví na předčasném předání nemovitosti, tedy dříve, než je dokončen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Důvody pro tento požadavek mohou být různé, třeba to, že kupujícímu končí dosavadní nájemní smlouva, prodává svoji nemovitost a potřebuje rychle najít novou střechu nad hlavou, nebo se jen prostě nemůže bydlení v novém dočkat. Ačkoli to může na první pohled vypadat jako praktické řešení, takové jednání s sebou nese významná rizika pro obě strany.
1. Vlastnictví stále zůstává původnímu majiteli
Do doby, než katastrální úřad provede vklad, je vlastníkem nemovitosti stále prodávající.
Kupující sice může mít uzavřenou kupní smlouvu a zaplacenou kupní cenu, ale právně ještě nemovitost nevlastní.
➡️ Pokud by se například prodávající dostal do exekuce, nemovitost by stále mohla být zahrnuta do jeho majetku a exekutor by ji mohl zabavit.
➡️ Také kdyby prodávající zemřel, nemovitost by šla do dědického řízení, přestože už kupující v domě třeba bydlí.
2. Riziko poškození nebo zničení nemovitosti
Po předání často kupující začne nemovitost užívat nebo rekonstruovat na své náklady.
Pokud ale dojde ke škodě (např. požár, vytopení, vandalismus), odpovědnost může nést stále prodávající, protože formálně je pořád vlastníkem.
To může vést ke sporům o to, kdo má oprávnění uplatnit pojistné plnění nebo kdo nese škodu.
3. Nemožnost s nemovitostí legálně nakládat
Kupující, který ještě není zapsán jako vlastník, nemůže s nemovitostí právně nakládat – nemůže žádat o stavební povolení, připojení energií na své jméno nebo ji dále prodat.
Předčasné užívání tak může být právně problematické.
4. Riziko zrušení nebo zamítnutí vkladu
Katastrální úřad může vklad odmítnout – například pokud má smlouva formální chybu, nesouhlasí údaje nebo je právní úkon neplatný.
V takovém případě se převod neprovede a kupující užívá cizí nemovitost bez právního titulu.
5. Daňové a smluvní komplikace
Pokud už nemovitost užívá, ale ještě není vlastníkem, vzniká nejasná situace ohledně daní, energií a služeb – kdo co hradí, z jakého titulu a od kdy.
Jak se tedy rizikům vyhnout?
Předání nemovitosti provést až po dokončení vkladu vlastnického práva.
Pokud se obě strany dohodnou na dřívějším předání, doporučuje se uzavřít písemnou dohodu o předčasném užívání, nebo nájemní smlouvu, kde se přesně stanoví:
- kdo nese odpovědnost za škody,
- kdo bude hradit energie a služby,
- jak se situace bude řešit, pokud by byl vklad zamítnut.
Ideálně mít kupní cenu uloženou v notářské, bankovní nebo advokátní úschově a uvolnit ji až po provedení vkladu.
Předání nemovitosti před zápisem do katastru sice může urychlit stěhování nebo rekonstrukci, ale je to krok plný rizik.
Právně se totiž nic nemění, dokud vklad není zapsán, a kupující se tak může ocitnout v situaci, kdy už bydlí v domě, který mu nepatří.
Bezpečnější je vždy počkat, až katastrální úřad vlastnické právo skutečně zapíše.
Máte nějaké zkušenosti, komentáře nebo dotazy, o které byste se s námi chtěli podělit? Tak neváhejte a obraťte se na naši realitní kancelář, kde vždy najdete profesionální podporu.
Autor článku: Lenka Havlová, realitní makléřka
Tel: +420 777 002 028
www.realvize.cz